Situé au 48-52 rue de France, à l'angle de la rue de Rivoli, le Palais Alphonse XIII est un vaste immeuble de style Belle Époque tardif, construit dans les années 1920 au cœur du centre-ville de Nice. Avec ses volumes imposants et son architecture caractéristique de l'entre-deux-guerres, il compte parmi les grandes résidences historiques du Carré d'Or.
Vivre au Carré d'Or
Le Palais Alphonse XIII se situe dans le Carré d'Or, le quartier le plus emblématique du centre-ville de Nice, délimité par le boulevard Victor Hugo, la Promenade des Anglais, le boulevard Gambetta et l'avenue Jean Médecin. Ce secteur piéton et résidentiel concentre les plus beaux immeubles bourgeois de la Belle Époque et de l'Art déco, ainsi que des adresses emblématiques comme l'Hôtel Negresco ou le Palais de la Méditerranée. Le Palais Alphonse XIII fait face au musée Masséna, installé dans une ancienne villa de la Promenade des Anglais, et profite de la proximité immédiate des commerces de luxe, des restaurants et des grandes artères qui font la réputation du Carré d'Or.
La résidence Palais Alphonse XIII
La demande de construction du Palais Alphonse XIII a été déposée en janvier 1926 par José Torrès, maître d'ouvrage, sur un vaste terrain à l'angle des rues de France et de Rivoli. La conception architecturale de l'ensemble revient à l'architecte Albert Galli. Le projet d'origine comprenait un immeuble de rapport de grande ampleur, organisé autour de quatre entrées distinctes desservant une cour intérieure, une conception ambitieuse pour l'époque, qui intégrait également une salle de cinéma pensée pour s'ouvrir sur la rue de Rivoli.
L'immeuble a été construit en béton armé selon le procédé Hennebique, une technique de construction moderne pour son époque, qui témoigne du soin apporté à sa réalisation.
Entre 1957 et 1958, une transformation importante a été menée : six travées donnant sur la rue de Rivoli, ainsi que la salle de cinéma, ont été démolies puis reconstruites dans un style moderne, sur les plans du même architecte Albert Galli. Cette nouvelle construction a accueilli le cinéma Le Rialto, devenu depuis une propriété totalement distincte du Palais Alphonse XIII. Malgré cette évolution, l'immeuble conserve aujourd'hui son caractère résidentiel et son identité Belle Époque d'origine.
Quelle est la valeur d'un appartement au Palais Alphonse XIII ?
Les données de transactions disponibles au sein du Palais Alphonse XIII sur le MLS Côte d'Azur montrent une amplitude importante des valeurs selon les caractéristiques de chaque appartement. Cinq ventes enregistrées dans la copropriété permettent d'observer des prix de vente allant de 500 000 € à 1 180 000 €, pour des surfaces comprises entre 108 et 128,98 m².
Rapportés à la surface habitable, ces biens ont été vendus entre environ 3 906 €/m² et 10 926 €/m². Parmi les transactions recensées, un appartement de 128 m² a été vendu 500 000 € en 2017, tandis qu'un appartement de 117 m² a été vendu 710 000 € en 2018. Plus récemment, un appartement de 115,57 m² a été vendu 1 170 000 € en 2023, soit environ 10 124 €/m².
Ces écarts illustrent l'importance des caractéristiques propres à chaque appartement dans l'estimation d'un bien au Palais Alphonse XIII : étage, état général, qualité de la rénovation, exposition, présence d'un extérieur et prestations peuvent notamment avoir une influence importante sur sa valeur.
À titre de comparaison, MeilleursAgents estime en septembre 2026 le prix moyen des appartements rue de France à 6 538 €/m², avec une fourchette allant de 3 605 € à 9 814 €/m² selon l'adresse et les caractéristiques du bien. Cette donnée concerne toutefois la rue de France dans son ensemble et ne constitue pas une moyenne spécifique au Palais Alphonse XIII.
Notre regard d'agence sur le Palais Alphonse XIII
Le Palais Alphonse XIII fait partie des immeubles de caractère que nous suivons avec attention dans le Carré d'Or. Son architecture, son histoire et ses volumes en font une adresse résidentielle singulière au cœur de Nice. Les transactions réalisées dans la copropriété montrent par ailleurs une amplitude importante des valeurs, ce qui souligne l'importance d'une estimation individualisée pour chaque appartement.
L'étage, l'état du bien, la qualité de la rénovation, l'exposition, les extérieurs ou encore les prestations peuvent avoir une incidence significative sur le prix de vente. Pour un propriétaire comme pour un acquéreur, l'analyse de transactions réalisées dans l'immeuble constitue donc un indicateur particulièrement intéressant pour situer un bien sur le marché.
FAQ sur le Palais Alphonse XIII
Dans quel quartier se trouve le Palais Alphonse XIII ?
Le Palais Alphonse XIII se trouve dans le Carré d'Or, à l'angle de la rue de France et de la rue de Rivoli, face au musée Masséna.
Qui a construit le Palais Alphonse XIII et à quelle date ?
La demande de construction a été déposée en janvier 1926 par José Torrès, sur les plans de l'architecte Albert Galli.
Le Palais Alphonse XIII a-t-il un lien avec le cinéma Le Rialto ?
Oui. La salle de cinéma d'origine, prévue dans la cour intérieure, a été reconstruite entre 1957 et 1958 pour devenir le cinéma Le Rialto, aujourd'hui une propriété totalement distincte du Palais Alphonse XIII.
Quelle technique de construction a été utilisée pour le Palais Alphonse XIII ?
L'immeuble a été construit en béton armé selon le procédé Hennebique, une technique moderne pour les années 1920.
Quelles ventes ont été réalisées au Palais Alphonse XIII ?
Les cinq transactions disponibles dans les données de la copropriété font apparaître des prix de vente compris entre 500 000 € et 1 180 000 €, pour des appartements de 108 à 128,98 m². Rapportés à la surface habitable, les prix observés s'étendent d'environ 3 906 €/m² à 10 926 €/m². Ces écarts montrent que la valeur d'un appartement dépend fortement de ses caractéristiques propres.
Quel est le prix au m² rue de France à Nice ?
Selon les données MeilleursAgents de septembre 2026, le prix moyen des appartements rue de France est estimé à 6 538 €/m², avec une fourchette comprise entre 3 605 € et 9 814 €/m² selon l'adresse et l'état du bien. Cette estimation concerne l'ensemble de la rue et ne constitue pas une moyenne spécifique au Palais Alphonse XIII.
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